Acheter un logement meublé

Voilà, je viens de signer un compromis de vente afin d’acheter un logement meublé. Je vous en avais déjà parlé dans cet article : 175 000 euros pour un nouvel achat immobilier.

Acheter un appartement ou une maison avec les meubles n’est pas un acte anodin. Il est le fruit d’une stratégie bien réfléchie et c’est le cas lors de mon dernier investissement.

Modalités d’un achat meublé

  • Il n’y a pas une grande différence avec un logement classique sans meubles. Vous devez en amont vous mettre d’accord avec le vendeur sur le listing. En effet, vous devez détailler chaque meuble qui reste ainsi que le prix défini pour chaque élément restant. Cette liste est à établir par le vendeur qui la transmettra à son notaire. Les meubles concernés sont des meubles de décoration, transportables. Dans ma liste, cela va du miroir à un lit en passant au mobilier de terrasse.
  • Le notaire fera ensuite une énumération des éléments du mobilier restant et calculera en fonction les frais de notaires. En effet, le montant de cette liste sera dissocié du prix global. Pour mon exemple de l’acquisition à 175 000 euros, j’ai ma liste de meubles qui s’élève à 3500 euros. Le montant des frais notariés ne s’applique pas sur le prix de 175 000 euros mais sur le montant de 171 500 euros.

Quel intérêt d’acheter un logement avec ses meubles

L’intérêt est multiple et c’est ce qui fait son charme:

  • Vous allez acheter en réalité un bien négocié. Oui, c’est une forme implicite de négociation du prix car vous n’aurez pas à racheter les éléments meublés que le vendeur vous laisse. Vous faites ainsi baisser le prix au m2 de votre logement. En outre, vous pouvez utiliser cette stratégie pour une double négociation: Faire baisser le prix au max que le vendeur peut puis négocier des éléments meublés dans le logement. Vous pourrez ainsi optimiser la négociation.
  • Vous allez faire baisser le tarif des frais notariés. Si on reprend ci-dessus l’exemple de mes 171 500 euros, je vais économiser environ 7% de 3 500 euros soit 250 euros. Ces 250 euros sont à additionner avec la valeur des meubles et le prix négocié. Comme vous pouvez le constater, la réduction engendrée peut être substantielle.
  • Vous allez optimiser la fiscalité. Bien entendu, il faut que vous fassiez de la location en meublé. Tout simplement, grâce à cette liste de meubles, je vais pouvoir déduire fiscalement l’imposition. Ce montant sera une charge ou un amortissement que l’expert comptable saura au mieux planifier. Pour mon cas, cela sera 3500 euros de charge à déduire pour obtenir un résultat fiscal nul.
  • Vous avez tous les meubles pour louer de suite le logement. Et oui, vous n’avez pas besoin de faire des achats, attendre des livraisons car tout est déjà sur place. Vous ne perdrez pas 1 ou 2 mois de location car dès la signature de l’acte authentique, vous pouvez louer votre bien. En outre, si vous avez un crédit immobilier, vous gagnerez 1 mois de location car la première mensualité du crédit commence le mois suivant. Et avec le dépôt de garantie, vous obtenez une petite trésorerie sympathique d’avance!

Quel intérêt de vendre un logement avec ses meubles

Si on se place coté vendeur, l’intérêt est tout autant présent.

  • Le bailleur d’un logement en meublé continue à percevoir les loyers jusqu’au jour de la vente finale. Le contrat de location en meublé précise que le propriétaire n’a aucune obligation légale d’informer le locataire de la mise en vente. Vous pouvez cependant avertir votre locataire mais celui-ci ne sera pas prioritaire s’il fait une offre au prix demandé.
  • En vendant le logement occupé de meubles, le propriétaire vendeur va inclure le prix des meubles dans la vente. En dissociant le prix de vente entre le logement et le prix des meubles, il est possible d’optimiser le montant taxable de la plus-value. Bien entendu, le logement doit être une résidence secondaire et vous devez faire l’objet d’une imposition sur la plus value immobilière. Si vous laissez 10 000 euros de meubles (il faudra justifier ce montant par des factures), vous ne serez pas taxable jusqu’à 36.2% soit 3620 euros d’économie. Je réaliserai un prochain article sur le sujet de la taxe sur la plus value immobilière et comment la diminuer au maximum.

Alors convaincu par cette stratégie?

C’est une technique d’achat méconnue que j’use à plein.

Bien évidemment, vous pouvez avoir des meubles qui ne sont pas intéressants à conserver. Ce n’est pas grave:

  • Soit vous les gardez pour un autre logement et vous vous éviterez d’autres achats de meubles.
  • Soit vous les revendez et votre cagnotte d’économies s’alourdira positivement.

Négocier est un art qui ne s’append pas à l’école. Grace au relationnel que j’ai pu rencontré durant toute ma vie d’investisseur, j’ai appris de multiples et techniques d’achat ou de vente. L’école de la vie est tellement instructive!

Attention, je n’ai signé que le sous-seing. Il est possible que le vendeur se rétracte même si les faits sont rares. Justement, l’expérience de ma vie d’investisseur fait que je suis prudent et tant que la signature finale n’est pas apposée, tout peut arriver!

Je continue à investir …

Grand adepte de la diversification et de l’arbitrage de mes classes d’actif, je redeviens prédateur avec comme cible l’achat d’une voiture. Etant investisseur, cette voiture ne sera pas à des fins d’usage personnel mais pour en faire une nouvelle location. J’ai déjà réalisé de multiples article sur cet investissement dépréciatif mais très rentable.

Je vise aussi une nouvelle acquisition Airbnb et j’attends une chute des indices mondiaux en bourse pour pouvoir de nouveau investir. Les indices battent record sur record et il n’est dans l’intérêt de personne d’investir en bourse en ce moment. Mais plus cela monte, plus les chances de krach augmentent. Je conserve d’importantes liquidités car le signal d’achat va apparaitre à terme.

Pour seulement 5 euros, je vous explique comment investir et s’enrichir dans l’immobilier.

Pour seulement 5 euros, je vous explique comment investir sans argent et sans apport.

Investir c’est prendre des risques. Il faut en être conscient. Celui qui vous fera miroiter 30% de rentabilité vous orientera sur un support à haut risque (voire arnaque) alors que celui qui préconisera 2% vous emmènera sur un investissement trop peu rentable. Tout est une question de dosage, de votre ambition, de votre gout du risque, de votre âge ou de votre patrimoine.

A bientôt pour de nouvelles aventures sur mon blog: Business life.

 

 

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