C’est quoi une bonne rentabilité locative?

Pour savoir ce qu’est une bonne rentabilité locative, il faut déjà définir la notion de rentabilité et savoir la calculer.

Comment calculer un rendement locatif ?

En premier lieu, nous allons aborder un taux de rentabilité brut; La rentabilité brute d’un investissement immobilier est facile à calculer. Vous devez prendre en compte la somme totale des loyers sur une année civile puis la diviser au coût total de l’achat du produit immobilier.

Exemple:

  • Loyer mensuel hors charge : 500 €
  • Prix d’achat : 150 000 €
  • Frais d’acquisition : environ 7% de de frais de notaire mais arrondissons à 10 000€ et estimons à 10 000 € de frais d’agence.

Il suffit de calculer les données suivantes :

  • Loyers sur un an (hors charges) : 12 x 500 = 6 000 €
  • Prix total de l’achat : 150 000 + 10 000 + 10 000 = 170 000 €

Rentabilité locative brute = “loyer annuel” / “prix total d’achat” x 100 = 6 000/170 000 x 100 = 3.529 %

Vous obtenez ainsi un taux de rendement brut. Cependant, il peut être en décalage du vrai taux de rentabilité qui ira dans votre poche car il ne tient pas compte des charges, des travaux ou autres ni de la fiscalité sur cet investissement immobilier.

Comment calculer le rendement net locatif ?

Pour calculer la rentabilité nette, vous devez cumuler toutes les charges et frais annexes en tant que propriétaire du bien immobilier. Je vous transmets une liste non exhaustive de toutes ces charges à imputer sur vos bénéfices:

  • Les frais d’acquisition (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, frais de garantie, …)
  • Taxe foncière
  • Les charges non récupérables auprès des locataires
  • Assurance propriétaire non occupant
  • Frais d’entretien divers

Ensuite, vous pouvez affiner avec divers éléments qui sont personnels:

  • Une éventuelle assurance loyers impayés
  • D’éventuels frais de gestion du bien par une agence immobilière
  • D’éventuelles vacances locatives surtout si vous louez à un étudiant.

Tout simplement pour calculer la rentabilité nette, vous devez retirer toutes ces dépenses aux loyers perçus:

Rentabilité locative nette avant impôts = (“loyer annuel” – “Charges et frais divers”) / “prix total d’achat” x 100

Quel est le taux de rentabilité moyen actuel?

Si vous êtes investisseur et si vous parcourez les sites d’annonces immobilières, vous savez que l’offre actuelle n’est vraiment pas fameuse. En effet, pour des produits immobiliers dans les grandes villes, vous ne trouverez pas de taux de rentabilité supérieur à 5%. C’est ainsi mais bien évidemment, c’est à vous de trouver LA bonne affaire qui dépasse ces 5%.

Dans des villes moyennes où la demande locative peut être moins conséquente, vous pouvez dépassez les 5%.

Si vous avez des offres où la rentabilité est supérieure à 10%, méfiez vous!! Soit l’estimation est beaucoup trop haute ou soit la demande locative est insistante.

Personnellement, je cherche dans les grandes villes où la demande est présente. Oui, j’estime l’avenir avec la capitalisation du produit.

C’est quoi la capitalisation du bien?

Personnellement, je m’intéresse à la valeur future du produit en plus de sa rentabilité. Je m’explique:

  • Avoir un produit dont la valeur est de 100 et dont la rentabilité est de 3% vous amène à N+1 un cash flow de 3 euros.
  • Avoir un produit dont la valeur est de 100 et dont la rentabilité est de 2% avec une croissance annuelle du produit de 5% vous amène à N+1 un cash flow de 7 euros.

C’est pour cela que je vise une rentabilité moindre mais avec une capitalisation supérieure du produit. Je cherche des biens immobiliers intéressants pour moi dans les grandes villes. Par exemple, la valeur des studios croit plus vite dans une grande ville qu’une petite ville. Alors oui, la rentabilité sera moindre mais sur la durée vous serez récompensés.

Mais attention, chaque classe d’actifs est unique. Dans mes investissements sur les voitures, il faut savoir que c’est un placement qui ne capitalise pas car il se déprécie au fil des années. C’est pour cela que je vise un taux de rentabilité supérieure à 30% brut. Mais ce calcul spécifique à cet investissement, je le réaliserai dans un autre article.

Que faire?

Chaque profil d’investisseur est unique. Vous avez votre propre vérité.

Personnellement, je n’ai pas le temps de calculer un taux de rentabilité net sur l’instant. Je m’applique une règle d’or qu’applique aussi les banques. En effet, elle ponctionne de 30% la valeur locative. Donc, utilisez cet outil pour calculer grossièrement l’intérêt de votre investissement.

Je vise pour mon propre compte dans l’immobilier, un taux brut de 7%. Je sais que si j’applique la règle des banques des 30%, j’obtiens un rendement net supérieur à 4% et inférieur à 5%. Ce rendement est un placement qu’il faut toujours évaluer à bon escient.

En sachant que les assurances-vie permettent des taux entre 1 et 2% nets, je double ou triple ma “mise”. L’investissement est de nature risqué donc vous devez viser bien plus haut qu’un placement sans risque qu’une assurance-vie sur le support fonds en euros. Du reste, j’avais réalisé un article complet sur les investissements rentables des français.

A vous d’investir et d’obtenir une bonne rentabilité locative!

Il est primordial d’investir sur un produit dont on se sent à l’aise. Vous devez comprendre sur quoi vous investissez. Si vous ne comprenez pas la bourse, les notions de chiffres d’entreprises, les instruments financiers soit vous apprenez avant d’investir, vous vous investissez à blanc, soit vous cherchez un autre investissement.

Sur mon blog Business life, je vous raconte mes idées d’investissement. J’espère vous faire partager un intérêt à investir sur ces quelques business. On n’a rien sans rien dans la vie, donc il faut se bouger. Si vous souhaitez obtenir le graal de l’indépendance financière ou un complément de revenus, je répondrai avec plaisir à toutes vos questions dans la rubrique commentaires ci-dessous.

Ma devise est “qui ne tente rien n’a rien!”

Pour seulement 5 euros, je vous explique comment s’enrichir avec l’immobilier.

Je vous dis à très vite sur mon blog pour ne nouvelles aventures!

C’est quoi une bonne rentabilité locative?

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