Différence entre actif et passif dans un investissement

Je vais aborder dans cet article la notion d’actif et de passif financier dans un investissement. Cela sera un sujet plus théorique que d’habitude. J’aime bien réaliser des articles sur mon quotidien d’investisseur pour bien montrer aux lecteurs la réalité du terrain qui peut être moins belle que certains ne le pensent.

Oui, je vais parler d’un sujet qui concerne à la base la comptabilité des entreprises mais qui est intéressant à analyser pour un particulier dans un processus d’enrichissement. Vous devez comprendre les différences entre actif, passif mais aussi entre revenus et dépenses.

C’est quoi un actif?

Un actif est une valeur physique ou non qui permet de générer un revenu. Les actifs et les revenus les plus couramment usités sont:

  • Le travail qui produit un salaire
  • L’immobilier locatif qui génère un loyer
  • Les actions de société qui offrent un dividende

C’est quoi un passif?

Un passif amène une dette, des dépenses, des couts d’exploitation:

  • La fiscalité qui génère une taxe
  • Un crédit qui amène des intérêts débiteurs
  • Une voiture qui génère des frais réguliers (essence/révision/contrôle technique/….)

Les actifs sont primordiaux pour s’enrichir. Vous devez identifier lesquels vous permettent des revenus et les faire progresser au détriment des passifs qui ne sont que des dépenses. Vous devez posséder plus d’actifs que de passifs avec comme objectif de développer vos actifs et de réduire la voilure de vos passifs.

Prenons un exemple:

Si vous contractez un crédit à la consommation par l’acquisition d’un joli canapé cuir, vous alourdissez la case passif avec une dépense récurrente que sont les mensualités de votre crédit. Votre case actif reste vide, elle. En outre, vous vous empêchez de vous enrichir par l’effet de levier financier avec ce crédit à la conso! Justement, j’avais réalisé un article sur l’effet de levier

Si vous contractez un crédit pour l’acquisition d’un appartement en résidence principal, vous remplissez les deux cases actif et passif. Je m’explique. Vous avez forcément un passif puisque vous avez des mensualités à rembourser comme l’achat de votre canapé. Mais vous remplissez votre case actif car votre bien immobilier est un actif avec une valorisation justifiée. Quand vous irez à une banque, vous serez fier de préciser à votre banquier que vous possédez déjà un appartement et non un canapé. L’un a une valeur établie, que la banque peut prendre comme hypothèque par exemple, qui structurellement prend de la valeur dans le temps. L’autre est un achat dépréciatif dans le temps comme une voiture qui n’a pas de valorisation temporelle; Avez-vous déjà vu une banque prendre comme hypothèque un canapé? Voilà, il est important de faire la différence entre actif vs passif puis entre revenu vs dépense.

C’est quoi un actif rémunérateur dans un investissement?

Un actif rémunérateur est un actif capable de générer de la richesse ou un revenu.

Je n’ose vous prendre comme cas de figure un investissement immobilier locatif. Vous remplissez une case supplémentaire dans l’actif avec le revenu locatif.

Vous vous enrichissez doublement:

1/ Par les loyers; Votre locataire vous rembourse votre crédit immobilier. Même mieux! Si vous avez été malins, il vous paie aussi les dépenses inhérentes à l’exploitation de votre logement. L’autofinancement est la base, la stricte base mais vous devez aller plus loin dans votre quête d’enrichissement. Vous savez que les banques ne prennent en compte que 70% des revenus locatifs. A vous de faire en sorte que votre loyer soit supérieur à votre crédit pour compenser cette règle des 70%. Je m’explique. Si votre crédit immobilier est de 350 euros, à vous d’avoir un loyer égal ou minimal de 500 euros. Gardez en tête ce calcul très simple: 70% du loyer = Mensualité du crédit. Ainsi, vous contournerez la problématique du taux d’endettement. Je sais de quoi je parle avec mes petits revenus de bases et l’enchainement de mes achats immobiliers. J’ai pu me développer grâce notamment à cette stratégie!

2/ Par la valeur patrimoniale; Il est essentiel d’acheter un logement dont l’emplacement fait foi. Regardez les produits immobiliers parisiens. Tout le monde s’accorde à dire que c’est trop cher depuis des décennies voire siècles et pourtant leurs valeurs ne font que progresser. La valeur patrimoniale est corrélée à l’emplacement. J’ai cité Paris mais j’aurai pu citer les grandes villes, les villes touristiques, les stations balnéaires et autres. Oui, cela coutera plus cher avec le prix au m2, mais l’argent amène l’argent. Tout est très pricé dans l’immobilier de qualité.

3/ Le temps est votre allié. A terme ou à échéance de votre crédit, vous aurez la pleine jouissance financière de votre bien immobilier. En effet, chaque année qui passe, la part des intérêts de votre crédit aura moins de poids que celui de votre capital.

L’immobilier seul actif rémunérateur dans l’investissement?

Heureusement que non! Vous avez les dividendes d’actions par exemple. La bourse est une notion d’enrichissement comme l’immobilier. Il faut bien centrer ses envies et ses actifs.  Chaque cas est unique.

Je peux prendre aussi comme exemple la location de voitures. Oui, c’est un achat dépréciatif. Cependant, grâce aux loyers générés, vous remboursez votre crédit auto. A échéance du crédit, vous pourrez jouir de la totalité de la valeur de la voiture. Personnellement, c’est ce que je fais mais la finalité est complètement différente! Mais je ferai un article complet sur cette notion car je le répète chaque cas est unique et donc la stratégie d’investissement est différente. Et puis chaque investisseur n’a pas les mêmes objectifs.

Que retenir?

Je reviens sur le sujet de base qu’est l’actif et le passif dans un investissement. Il est de bon ton de retenir ces 3 préceptes:

  • Investissez dans des actifs qui prendront de la valeur dans le temps. La valeur patrimoniale dans l’immobilier en est un parfait exemple!
  • Investissez dans des actifs rémunérateurs, qui génèrent des revenus. La location de voitures en est un autre parfait exemple!
  • Ne contractez jamais de crédit pour un produit qui va perdre de la valeur ET qui ne génère pas de richesse. L’achat par crédit d’un canapé en est un autre parfait exemple!

Les crédits à la consommation sont-ils à bannir? Je le pensais encore fortement jusqu’à récemment. J’ai pu constater que, sans argent et apport, vous pouviez créer de la richesse par le biais de ces crédits. Là aussi, cela fera l’objet d’un article complet et détaillé sur ce sujet mais les cas sont quand même exceptionnels. En effet, en règle générale, les crédits à la conso ont vocation à vous appauvrir jusqu’au surendettement.

Oui, il existe des bonnes dettes et des mauvaises dettes! Nous sommes dans une société de consommation et c’est à nous de faire attention. En outre, et je répèterai sans cesse, je trouve regrettable que dans ce pays nous n’ayons pas d’éducation financière.

Enfin, un actif permet de se protéger de l’inflation. Même si en 2020, le taux d’inflation n’était que de 0.5%, il était en 2019 de 1.1% en en 2018 de 1.9%! Pour gagner de l’argent et aussi pour ne pas en perdre, vous devez faire mieux à minima que ces taux à chaque fin d’année. Un passif ne vous protège nullement de l’inflation alors qu’un actif vous fera gagner de l’argent. Vous comprenez ainsi l’importance de la rentabilité pour les investisseurs.

Conclusion

Si vous respectez les 3 préceptes vus un peu plus haut, vous serez sur de bons rails. L’argent amène l’argent. Plus vous en avez, plus vous pourrez investir et plus vous pourrez vous enrichir!

Soyez actifs dans vos actifs et prenez les choses en main. Rien n’est simple dans la vie. J’ai commencé avec 1200 euros de salaire et j’ai pu me développer et m’enrichir grâce à des bases saines. Et quand on n’a pas d’argent, les banques sont vos alliées et il est impensable d’aller voir votre banquier avec une multitude de dettes et aucun actif. Utilisez l’argent des autres que vous n’avez pas avec l’argent de votre banque ou le loyer de votre locataire!!

Pour seulement 5 euros, je vous explique comment investir sans argent et sans apport.

 

Différence entre actif et passif dans un investissement

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