La colocation n’est pas un investissement pour moi!

Je suis un investisseur et pourtant la colocation est un investissement qui ne m’attire guère. J’ai même écrit, suite à la vente d’un de mes logements, l’envie de réinvestir dans une location saisonnière.

Récemment, dans ma quête d’un nouvel achat immobilier pour faire de la location saisonnière, je suis tombé sur la vente d’un logement prédisposé pour faire de la colocation. Le rendement affiché est intéressant car il est supérieur à la moyenne du marché immobilier local.

Oui, comme atout indéniable, vous avez une rentabilité qui est conséquente. 

Alors pourquoi la colocation est un investissement que je ne vise pas?

  • L’aspect chronophage de cet investissement; Indéniablement, si vous avez 4 locataires, vous aurez un turn-over 4 fois plus important qu’un studio. En outre, la colocation intéresse des personnes qui ne resteront pas longtemps comme des étudiants, de jeunes actifs, de personnes en formation, etc … En outre, je le remarque avec mes locations de studios, un certain nombre de candidats recherchent un logement seul car la colocation ne leur convient pas. Oui, vous pourrez faire confiance aux anciens pour faire les visites et choisir le nouveau locataire mais votre présence sera forcément requise pour l’administratif.
  • La gestion humaine; Qui dit plusieurs individus dans un même lieu dit forcément conflit, mésentente, engueulade, … Tout cet aspect là ne m’intéresse pas. J’ai déjà assez à gérer dans ma vie pour ne pas additionner les problèmes des autres.  Forcément, en tant que propriétaire, vous serez forcés de faire la police et le juge.
  • Un dégradation plus rapide; C’est logique avec plusieurs locataires sous un même toit, une dégradation rapide est forcément acquise. Et allez prouver que c’est tel ou tel locataire qui a endommagé une partie commune sans preuve. Vous allez justement me signaler qu’un dépôt de garantie existe. C’est vrai, mais vous allez vous mettre à dos les locataires innocents …
  • Une législation plus complexe qu’attendue; Pour un studio, c’est facile, la surface doit être de 9m2 ou de 20m3 minimum. Si vous proposez un logement en colocation, vous devez vous assurer des règles de surface minimale et donc des critères de décence. Il est primordial de savoir qu’en fonction du type de contrat de location proposé, ces règles varient. Déjà vous avez 2 baux possibles:

Pour un bail unique ou autrement dit bail collectif : la surface minimale de l’ensemble du logement doit être de 16 m2 pour deux personnes, puis de 9 m2 par personne supplémentaire. Concrètement, vous devez fournir :
– 25 m2 pour trois personnes
– 34 m2 pour quatre personnes
– 43 m2 pour cinq personnes
– etc, etc, etc

Pour un bail individuel : Avec la loi Elan de novembre 2018, chacun des colocataires doit disposer d’un espace individuel d’au moins 9 m2 ou d’un volume minimal de 20 m3.

Du positif comme investissement?

  • Comme déjà dit, vous pourrez atteindre une rentabilité supérieure au taux de rendement proposé dans l’immobilier classique. En effet, il est assez facile de dépasser les 10% bruts grâce à la colocation. Bien entendu, l’emplacement sera toujours priorisé. Un étudiant ou un jeune actif vont rechercher un logement à proximité de leurs écoles, travail et surtout une vie de quartier animé. Si la colocation se trouve à 10 kilomètres d’une grande ville et en pleine campagne, même si le loyer est faible, vous n’aurez pas de demandes!
  • La clause de solidarité des colocataires limite le risque de loyers impayés. Grâce à la mise en place d’une clause de solidarité entre chaque colocataire dans le bail unique, chaque locataire est redevable à titre personnel de l’ensemble des obligations du contrat de location et donc du paiement du loyer. En conséquence, le risque d’impayés est fortement diminué car vous allez ensuite vous retourner sur vous autres locataires, en réclamant le prorata du loyer à chaque locataire. 

Bien évidemment et on en revient aux points négatifs, vous aurez à gérer un nouveau conflit entre plusieurs locataires. Allez faire comprendre à un jeune étudiant carré mais pas fortuné qu’il doit payer pour le locataire peu scrupuleux et parti. Tout une pédagogie est à faire en amont de l’arrivée de chaque colocataire. Vous devez donc être présent à chaque fois. On en revient à l’aspect chronophage de cet investissement.

Pour seulement 5 euros, je vous explique comment je suis devenu riche grâce à l’immobilier.

Je vous retrouve sur business life pour de nouveaux articles!

 

 

 

La colocation n’est pas un investissement pour moi!

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