S’endetter pour s’enrichir

J’ai eu un taux d’endettement, pendant ma vie d’investisseur, de plus de 80%!

Je précise que cet endettement n’est pas basé sur des crédits à la consommation ou des voitures de luxe ou autres passifs.

Les grosses sociétés lèvent des capitaux pour se développer. Je m’étais dit que moi, petit particulier, j’allais utiliser le même procédé.

J’allais grâce à l’argent des autres (banque et locataires) m’enrichir!

Est-ce que j’aurais pu m’enrichir dans l’immobilier sans cet effet de levier? bien évidemment que non!

Que signifie l’expression “effet de levier financier » ? L’effet de levier est une opération qui consiste à utiliser sa capacité d’endettement pour se constituer un capital. Lorsque l’on place une somme sur un support boursier par exemple et sauf exception, il n’y a pas d’effet de levier financier. C’est notre argent qui travaille. Dans ce cas précis, on réalise un capital par “accumulation”. En revanche, lorsque l’on met en place un investissement locatif nécessitant un emprunt, on réalise un capital par “reconstitution”. On va pour cela emprunter un capital qui permet d’acquérir le bien. Ce bien est alors loué à un locataire qui contribue grâce à son loyer au remboursement des mensualités, à l’amortissement du capital restant dû et donc à la reconstitution de son capital. Dans le cas d’une “accumulation” je suis le seul à faire l’effort alors que dans le cas d’une “reconstitution” nous sommes 2 voire 3 à faire l’effort : moi, le locataire et le fisc (grâce à l’économie d’impôt). C’est ce que l’on appelle l’effet de levier financier.

Avec 1 200 euros de salaire et un maigre capital, j’ai étudié toutes les stratégies pour pouvoir m’enrichir. Et je suis tombé sur celle-ci qui m’a fortement intéressée. Les grandes sociétés utilisent, entre autres, l’effet de levier pour générer du capital. Elles s’endettent et même très fortement mais elles réalisent du cash-flow à côté. De plus, cette stratégie leur permet de se développer et d’affronter la concurrence. Alors moi, je me suis dit pourquoi ne pas devenir riche en utilisant les techniques des plus grands ? De plus, cette stratégie me convenait tout à fait : peu de revenus et basée sur le long terme.

En effet, on ne peut appliquer cette technique sur une période de seulement 2 ans. Elle est basée sur du moyen ou long terme. Cette stratégie est d’autant plus redoutable que les taux d’intérêt sont historiquement bas depuis quelques années. Elle est donc à privilégier!

Après, si vous voulez gagner de l’argent sur du court terme dans l’immobilier, d’autres techniques et stratégies existent.

Mais ces techniques, nous les verrons dans d’autres articles.

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